מזר נ' אל עמי יזום והשקעות ובניה בע"מ ואח'

פסק דין

עניינה של התביעה בטענות של התובעת בנוגע לליקויי בנייה שנמצאו בדירה שרכשה מהנתבעת 1, שהנתבע 3 הוא אחד ממנהליה. התביעה כנגד הנתבעת 2 נמחקה ביום 30.11.08, ואילו הטענות העיקריות הנוגעות לליקויים הועברו לבחינתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס שמחה פלדמן. זה מצא בחוות-דעתו רטיבות בסמוך לחלון הפנורמה בחדר הדיור, וקבע כי המקור לרטיבות הוא בביצוע כושל של התקנת הרשת הגורם לחדירת מי גשמים דרך סף החלון. המהנדס ביקר בנכס פעם נוספת לאחר ירידת הגשמים, גילה כי הליקוי לא תוקן ומצא ממצאים דומים.

על אף העובדה שהמומחה מטעם בית המשפט אמד את עלות תיקון הליקויים בסכום של 7,000 ₪ בצירוף מע"מ אם יבוצע התיקון ע"י הנתבעת, ובסכום העולה ב- 25% על סכום זה ובתוספת פעוטה בגין פירוק הרשת והמסילה אם תבוצע העבודה ע"י גורם מטעם התובעת, לא עלה בידי הצדדים להגיע לעמק השווה במסגרת התובענה. הצעה שהוצעה לצדדים התקבלה על ידי התובעת, ואילו הנתבעת לא מסרה עמדתה גם בדיון שנקבע לעניין זה, קרוב לארבעה חודשים לאחר מתן ההצעה. יוער כי דרך התנהלות זו אפיינה את הנתבעת בכל הנוגע לניהול התובענה. בסיכומיהם הודיעו הנתבעים 1 ו-3 כי הנתבעת 1 "הסכימה והיא מסכימה גם היום" להצעה. אין אלא להצטער על כי הסכמה זו לא ניתנה מבעוד מועד, והיה על ב"כ התובעת לטרוח ולעסוק בסיכומיו גם בנושאים שאינם מצויים עוד בעין הסערה של מחלוקת הצדדים.

על מנת שלא להאריך די אם אומר שהתובעת זכאית לפיצוי בגין העלות הצפויה של תיקון האיטום סביב החלון. אין היא מחויבת לאפשר לנתבעת לבצע תיקון זה, בפרט לנוכח כשלון נסיונות העבר. יובהר שהקיר שבמחלוקת תוקן ע"י קבלן איטום מטעם הנתבעת בחודש יולי 2007 ואף ניתנה תעודת אחריות לתיקון למשך שלוש שנים; ואילו ביום 5.2.09, זמן לא רב בטרם קבע המומחה מטעם בית המשפט שקיים ליקוי הגורם לרטיבות, קבע מומחה האיטום מטעם הנתבעת כי לא קיימת "בעיה עכשווית". על רקע זאת, כמו גם לאור נסיון העבר הלא מוצלח בנוגע לביצוע ולאי ביצוע תיקונים מטעם הנתבעת, זכאית התובעת שלא להסתמך על מבצעי עבודות מטעם הנתבעת. לפיכך זכאית היא לפיצוי בסכום השווה ל- 8,950 ₪ בצירוף מע"מ (7,000 ₪ בצירוף 25% וכן 200 ₪ בגין פירוק הרשת והמסילה, כאשר לכל אלה יש לצרף מע"מ). לפיכך יש לקבוע כי על הנתבעת 1 לשלם לתובעת סכום של 10,500 ₪ במעוגל בגין עלות התיקונים. הטענות האישיות כנגד הנתבע 3 לא הוכחו כלל ולפיכך התביעה כנגדו נדחית, ללא צו להוצאות.

בסיכומיה טענה התובעת שלא זנחה את יתר הליקויים הנזכרים בחוות-דעת המומחה מטעמה. דא עקא שליקויים אלה נזכרו בחוות-דעת שנערכה עבור התובעת ביום 2.10.02 (!), והתובעת עצמה הבהירה בשעתו (הודעה מיום 7.12.08) כי היא מסתמכת על חוות-דעת ותיקה מעין זו מאחר וממילא יש להניח שבבוא העת ימונה מומחה מטעם בית המשפט שיבחן את קיומם של ליקויים אלה. המומחה מונה רק לצורך הליקוי עליו התלוננה התובעת לאורך זמן, ובמצב דברים זה אין אלא לקבוע כי לא הונחה תשתית עובדתית מספקת בנוגע לקיומם של יתר הליקויים (שלגבי חלקם אף אין פירוט ברור של עלות). הטענות בנוגע לירידת הערך לא נתמכו בחוות-דעת מתאימה ואין לקבלן.

משכך הם פני הדברים לא נותר אלא לדון בשאלת הפיצוי לו זכאית התובעת בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לה בשל קיומם של הליקויים לאורך זמן. בהקשר זה יש לזכור כי פסיקת פיצוי בגין נזק שאינו נזק ממון בגדרן של תביעות חוזיות, אף שהיא מבוססת על הוראתו של סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, "שמורה למקרים מיוחדים" (ע"א 3437/93 אגד נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998); ראו גם גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (התשס"ט) 300 ואילך; להלן: שלו ואדר), וננקטת "על דרך הצמצום וההגבלה" (ע"א 8588/06 דלג'ו נ' אכ"א לפיתוח בע"מ, מיום 11.11.10, בפיסקה 31 לפסק-הדין). עם זאת, זכאי אדם לפיצוי על נזקים מעין אלה שנגרמו לתובעת (ראו לדוגמא ע"א 769/86 רובינשטיין נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581 (1988); ע"א 611/89 דרוקר נ' נחמיאס, פ"ד מו(2) 60 (1992); ע"א 5602/03 סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל, מיום 28.2.05; לסקירה ראו איל זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (סדרת הפירוש לדיני חוזים מיסודו של ג' טדסקי, התשס"ב) 493-507; וראו שלו ואדר, בעמ' 311 בה"ש 101), כאשר שיעורו יושפע מהמבחנים הרלוונטיים שנקבעו בפסיקה (ראו ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פ"ד לה(34) 31, 41 (1981)).

לנוכח כלל נסיבות העניין, התמשכות ההליכים והשנים הארוכות שחלפו עד שזוכה התובעת למצב דברים בו יתאפשר לה לפתור (כך יש לקוות) את בעיית הרטיבות בחדר הדיור בדירתה (בפרט לנוכח העבודה שמדובר בדירה קטנה למדי, שחדר הדיור מהווה אחד משני החדרים שבה), הגעתי לכלל מסקנה לפיה יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סכום של 10,000 ₪ (נכון להיום) בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לה.

בסיכומיה ביקשה הנתבעת כי כל סכום שתחוייב לשלם לתובעת יקוזז מהחוב שחבה לה התובעת. עיון בכתב ההגנה מעלה שהטענה בדבר קיומו של חוב נטענה במפורש בסעיף 22 לכתב ההגנה, אולם טענת הקיזוז עצמה לא הועלתה בו. עם זאת, מאחר ובמועד מאוחר יותר העלתה הנתבעת את טענת הקיזוז, וזו אף עולה במשתמע מתוך כתבי הטענות, די בכך כדי להוות הודעה על הפעלת זכות הקיזוז כנדרש בסעיף 53(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (ראו ע"א 636/89 כחולי נ' בנק דיסקונט, פ"ד מה(3) 265, 281 (1991)). מכאן שהנתבעת זכאית לקזז את חיובה כנגד הסכום בו חוייבה התובעת בעבר. שאלה אחרת היא אם ניתן לקזז מסכום החוב את הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעת. אפשרות זו מעוררת קושי לנוכח התפיסה לפיה הזכות לקבלת פיצוי בגין נזק שאינו נזק של ממון אינה זכות מוקנית אלא כזו הנובעת מפסיקתו של בית-המשפט ועל-פי שיקול דעתו (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 586; שלו ואדר, בעמ' 302). מאחר וזכות זו קמה רק בשעת מתן פסק-הדין הרי שספק אם היא ניתנת לקיזוז (ראו אורי ידין חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1971 (סדרת הפירוש לחוקי החוזים, בעריכת ג' טדסקי, התשנ"ה) 117; יתכן שהפרשנות הרחבה של המונח "מתוך עיסקה אחת" תביא למסקנה אחרת – ראו הדיון בדניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (חלק ב, תשנ"ג) 1211). במכלול דברים זה, כאשר הודעת הקיזוז לא נמסרה באופן מלא, והטיעון בנוגע לה הועלה בצורה חלקית למדי, אני מתיר את הפעלת הקיזוז מול החיוב הכספי בגין תיקון הרטיבות (בסכום של 10,500 ₪, בהנחה שסכום זה אינו עולה על סכום החוב נכון להיום) אך לא את קיזוז החיוב עבור הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעת.

לבד מהסכומים הנזכרים לעיל, ששניהם נכונים למועד מתן פסק-הדין, תשא הנתבעת בהוצאות המשפט של התובעת בגין חוות-הדעת והאגרה, וכן בשכ"ט עו"ד של התובעת בסכום כולל של 3,500 ₪. תשלום הסכומים שלא קוזזו יבוצע עד ליום 9.1.11, שאם לא כן הוא ישא בהפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ל' כסלו תשע"א, 07 דצמבר 2010, בהעדר הצדדים.

התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: